En este contexto complejo, con operaciones de compra-venta de inmuebles a cuentagotas, es difícil hallar una noticia positiva en el mercado de real estate. Sin embargo, 2021 terminó con récord de donaciones de inmuebles, con un total de 11.282, escrituras, casi tres veces más que los números registrados en 2020.

Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, hay un cambio de tendencia, que llegó para cambiar una costumbre histórica.

Hoy el nivel de donaciones de inmuebles en vida -por ejemplo, de padres a hijos, aunque puede ser a cualquier otra persona- marca un récord histórico y alcanzó durante 2021 las 11.282 operaciones, contra las 3186 de 2020 y las 4015 de 2019.

El último pico desde 2004 había sido marcado en 2007, cuando se habían alcanzado las 7727 donaciones.

¿CUÁL ES LA CAUSA DEL BOOM DE DONACIONES?

Según explicaron desde el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, que preside Jorge de Bártolo, este cambio de costumbre se da por dos cuestiones.

La primera tiene que ver con un cambio en la legislación, a fines de 2020. A partir de esa modificación, las propiedades ya no son "observables": una vez que se firmó toda la documentación correspondiente, el inmueble ya tiene nuevo dueño de forma definitiva.

La calificación jurídica de "observable" implicaba que esa donación podía ser reclamada por herederos en el marco de una sucesión y el inmueble ya no era aceptado en ese circuito de la comercialización.

Pero con la sanción, en noviembre de 2020, las donaciones de bienes inmuebles de padres a hijos o a terceros ya no pueden ser jurídicamente observables y no tendrán trabas para venderse o usarse como garantías bancarias.

En términos jurídico-inmobiliarios, el Código Civil y Comercial de 2015 afectó el mercado inmobiliario. "Como los títulos eran observables durante una década o de cinco años desde la muerte del donante, era compleja la venta y eso frenó también a la actividad", comenta Ricardo Blanco Lara, prosecretario del Colegio de Escribanos.

En términos prácticos, "se vuelve al sistema anterior, de Vélez Sarsfield, donde la donación a terceros solo tiene una ‘acción de reducción' (reclamo de herederos sobre la propiedad) si afectan la llamada herencia ‘legítima'; si el destinatario de la donación hubiera vendido el bien a un tercero de buena fe, el acto queda saneado; el legislador protege a los que quieren comprar un bien que fue donado", agrega Blanco Lara.

¿CÓMO AFECTÓ LA PANDEMIA?

Otro de los factores, según explican desde el Colegio de Escribanos, tiene que ver con el contexto de pandemia.

"El Covid deja expuesto el hecho de suponer que hoy uno está y mañana no, y quiere dejar lo más ordenado posible sus bienes. Es decir, la donación simplifica la planeación patrimonial", explican en la entidad.

En números, las donaciones significaron casi el 40% del  total de escrituras de compra-venta que se hicieron en 2021. Mientras de estas últimas se firmaron 28.832 operaciones, las donaciones tuvieron un número récord, de 11.282.

"No se miden de la misma forma. Pero podemos decir que hoy, de cada dos operaciones que se están haciendo de compra-venta, se hace una donación. Es un número muy alto, teniendo en cuenta que, en años donde había créditos y se registraban 75.000 operaciones, se hacían poco más de 7000. La proporción subió notablemente", remarcaron en el Colegio de Escribanos.

VENTAJAS ECONÓMICAS

Durante todo 2021, se hicieron muchas donaciones, en principio, porque tiene grandes ventajas económicas si se lo compara con una sucesión.

"Lo primero que hay que tener en cuenta es que acota los tiempos notablemente.  Además, los costos son más económicos", explica Bernardo Mihura de Estrada, escribano, miembro del Colegio de Escribanos porteño.

Lo que hace una donación es una organización en vida de los bienes. Para una sucesión, en cambio, es necesario que el propietario ya no esté con vida y demora no menos de un año.

En cuanto a los costos, se calcula, para una donación, un 2% del valor de la propiedad. "Paga muy pocos gastos: el VIR, que es el valor que le asigna la Ciudad de Buenos Aires a la propiedad, y los honorarios que se pacten con el escribano", resalta Mihura Estada.

¿Cómo afecta actualmente el impuesto a la herencia? "Existen impuestos que impone el Estado Nacional y otros a niveles provinciales. En los años '70, existía este impuesto en la Argentina. Después, se sacó. En 2010, volvió a entrar en vigencia en dos provincias: Buenos Aires y Entre Ríos, aunque esta última se quitó en 2015", ejemplifica el escribano.

Es decir, que hoy solo se cobra en la provincia de Buenos Aires, con una escala que va entre el 1% y el 15% del valor de la propiedad. Esto último dependerá de la cantidad de donaciones que reciba el contribuyente.